20м2 х 800р. = 16.000р.
Аренда ниже 1000р/м2 = минимум комфорта
расположение не очень, парковки нет, не специализированно, звукоизоляция не очень, интерьер неуютный, без удобной зоны ожидания. Офис, гардероб и учебный класс в одном помещении.

Проблески комфорта = аренда от 1000р/м2
20м2 х 1000р. = 20.000р.
+ коммуналка, интернет, уборка.
+ траты на мебель и мультимедиа.
+ траты на ремонт, или живем в том, что есть.
Отмена уроков, выходные, каникулы, спад спроса — вы платите аренду 24 часа в сутки, 365 дней в году. Не получается заполнить расписание — расходы все равно по максимуму. Получается расти — нужно переезжать и снова тратиться.

При средней загрузке 4 часа в день, 5 дней в неделю = 80 часов/мес.
Сколько стоит ваш класс для каждого урока:
аренда 16.000 / 80 часов = 200Р/час
аренда 20.000 / 80 часов = 250Р/час

Да, каждый час проданный сверх средней загрузки снижает долю аренды в стоимости урока, но каждый свободный час в расписании её повышает.

Если в расчет включить переносы, отмены уроков и каникулы, то стоимость кабинета в час растет.

Постоянная аренда — это ежедневная борьба с незанятым временем. Вы отдыхаете, но в это время тратите то, что заработали пока работали.

Ваши бутики, кафе итд всегда работают для клиентов — использовать их для долгих планерок и обучения не получится.
Сколько стоит содержать постоянный офис, чтобы 1-2 раза в месяц собирать команду? Чтобы делать презентации продуктов и обучение нужно оборудовать офис с мультимедиа и посадкой для обучения.
Какое помещение нужно?
Маленькое — экономично, но может быть тесно, когда соберутся все. Просторное — удобно для всей команды, но это перерасход, когда собеседование и переговоры 1+1 чел. проводятся в зале для 20+ чел. Переговоры в учебном классе — не комфортно, надо бы еще кабинет с диваном. Вот примерный список\математика расходов:
• Аренда — сколько помещений, каких по м2 и функциям?
• Ремонт
• Мебель
• Вентиляция
• Интернет
• Мультимедиа
• Уборка + уход за мебелью, коврами.
• Туалет — свой = +м², общий = некомфортно.
• Хозяйственные расходы + помещение для ведер и тряпок
• Организация канцелярии, работы оргтехники, хозяйства и кофебрейков
• Техобслуживание лампочек, отопления, кондиционеров, принтера итд.
• Амортизация и ремонты всего.
• Чтобы это все работало — +1 сотрудник, +1 рабочее место +м² к аренде, +хлопоты об этом сотруднике и офисе.

Подставьте суммы, которые тратятся на это постоянное владение офисом и разделите на количество проведенных в нем нужных часов.
Расширение, сужение, переезд по просьбе арендодателя — половина затрат в трубу и здравствуйте новые. Если жить в помещении годами, то расходов добавят амортизация и ремонты.

А вот расчеты почасовой аренды на кабинет, когда он нужен.